Bilanzierung von Immobilien nach HGB, StR und IFRS
Der Arbeitskreis Internationale Rechnungslegung des BVBC hatte zu seinem Treffen am 19. September 2015 in die Geschäftsstelle des BVBC in Bonn eingeladen. Marcus Lotz, EMA® und Leiter des Arbeitskreises begrüßte 12 Teilnehmer und klärte zunächst Organisatorisches, insbesondere die Themen und Termine für 2016.
Im Anschluss referierte Uwe Jüttner EMA®, Präsident der EMAA – European Management Accountants Association e. V. über die Bilanzierung von Immobilien nach HGB, Steuerrecht und IFRS. Jüttner, der selbst 30 Jahre in einem international tätigen Maschinenbauunternehmen beschäftigt war und heute als Dozent und Berater tätig ist, begann mit den Besonderheiten bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten und verwies auf die Aktivierungspflichten, -wahlrechte und –verbote bei Entsorgungs- -und Rückbauverpflichtungen sowie bei Fremdkapitalkosten. Schon bei Mieterein- und –umbauten kann es zu einer Rückbauverpflichtung am Ende der Grundmietzeit kommen, die sich der Mieter nicht entziehen kann. Im IFRS wird zu Beginn der Mietzeit eine Rückstellung in Höhe des Barwert der Verpflichtung mit Gegenbuchung im Anlagevermögen gebildet, die nur noch durch den Zinsaufwand über die Jahre hinweg erhöht wird. Den wesentlichen Aufwand stellt die Abschreibung des Anlagevermögens dar. Dagegen wird im Handels- und Steuerrecht eine auf den Barwert abgezinste aufwandswirksame Rückstellung jeweils am Jahresende aufgebaut.
Jüttner erläuterte weiter die Möglichkeiten des Komponentenansatzes im IFRS und HGB, der jedoch im Steuerrecht noch nicht zur Anwendung gebracht werden darf. Insbesondere bei Gebäuden und Großinvestitionen wie Flugzeuge, Schiffe, Produktionsanlagen und Betriebsvorrichtungen ist der Komponentenansatz eine mögliche Alternative zum Ansatz der gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten in einer Summe. Signifikante Komponenten mit deutlich unterschiedlichen Nutzungsdauern, die während der Gesamtlebensdauer eines Vermögensgegenstandes ein- oder mehrfach ausgetauscht werden müssen, wären für eine Atomisierung eines Vermögenswertes prädestiniert. Bei Gebäuden könnten dies das Dach, die Fassade, Fenster, Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen, Heizungsanlagen, Personenaufzüge oder Rolltreppen sein.
Anlageimmobilien, die nicht mehr dem unmittelbaren Betriebszweck dienen, sondern der Erzielung von Miet- oder Pachteinnahmen oder auch nur noch zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, sind nach IAS 40 in einer separaten Bilanzposition „Investment Properties – Anlageimmobilien“ darzustellen. Eine Umbuchung darf aber nur im IFRS erfolgen, da diese Regelung nicht für das HGB oder das Steuerrecht gilt.
Ebenfalls nicht im HGB/StR anzuwenden sind die Regelungen des IFRS 5 „Discontinued Operations and assets held for sale“. Gemeint sind aufgegebene Geschäftsbereiche, bzw. Großanlagen oder Immobilien, deren Verkauf innerhalb der nächsten 12 Monate höchstwahrscheinlich vorgenommen wird. Diese Anlagen sind aufgrund der kurzen im Vermögen einer Unternehmung verbleibenden Zeit noch unter den liquiden Mitteln des Umlaufvermögens auszuweisen. Jüttner verwies auf einige Beispiele aus der Praxis, wo Unternehmen ihre gesamten Vertriebs- und Serviceaktivitäten in Europa gänzlich eingestellt haben, da sie gegenüber anderen Unternehmen am europäischen Markt nicht in der gewünschten Form und mit dem geplanten Ergebnis agieren konnten.
Nach einer kleinen Pause folgte Heinz Marx, der den Teilnehmern das Business English mit seinen Dialogen und Floskeln näher brachte. Alle Teilnehmer wurden in die kleinen Gesprächsrunden eingebunden und vertieften so ihre Englischkenntnisse.
Marcus Lotz dankte den Referenten sowie den Teilnehmern für ihr Kommen und verwies noch auf die nächsten Termine des Arbeitskreises und der EMAA.
Uwe Jüttner
EMAA-Präsident